什么是REITs？ |
REITs，是指“不动产投资信托基金”，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。
我们的工作和生活都与不动产的发展密切相关，写字楼、购物中心、高速公路、产业园区等，都属于不动产的范畴。放眼全球，REITs起源于美国，后发展到澳大利亚、日本、新加坡、香港等40多个国家和地区。从诞生到现在的近60年里，基础资产从商业物业逐步拓展到了交通、能源、零售、医疗等领域，全球资产管理规模已超过2万亿美元。
REITs的推出对宏观经济发展意义重大，可以帮助企业快速回笼资金，盘活存量资产，给市场注入新动能。此外，降低了投资者参与不动产投资的门槛，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。
2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布重要通知，境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。这意味着个人投资者也可以通过参与公募REITs，分享国家经济高质量发展的红利，但应了解相关知识，知晓投资风险，理性投资。
公募REITs的探索发展之路？ |
REITs可分为公募型和私募型。从国际经验来看，REITs市场的发展并非一蹴而就，目前普遍要求REITs以公开募集、上市交易为主。
我国REITs市场经历了前期私募REITs的探索和尝试，在国内既有法律框架下发行了具有相似功能的“类REITs”产品。以上交所为例，截至2020年7月末，已有33单类REITs产品发行，规模562亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业、高速公路等多种不动产，为试点公募REITs积累了较多实践经验。
2020年8月7日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，聚焦基础设施领域开展公募REITs试点。试点项目具有权属清晰、信用稳健、投资回报良好等特点。宏观上，有助于落实深化金融供给侧结构性改革政策，为基础设施建设提供直接融资支持。微观上，可以降低企业的杠杆率，实现“轻资产”模式转型。同时，公募REITs是一种区别于股票和债券的大类金融产品，填补了我国资本市场空白，可以为投资者提供中等收益、中等风险资产，有助于投资者的多元化资产配置，这也是本次试点值得期待的一大亮点。
公募REITs试点为何首选基础设施领域？ |
我国首推基础设施REITs试点，其实原因很简单——我们拥有巨大的基础设施存量，而且很多项目收益率和现金流都不错，可以为REITs提供理想的资产来源。整体来看，我国发展基础设施REITs的优势有以下几点：
1、基础设施的存量规模大：我国基础设施存量超过100万亿元，REITs的发展空间充足。据统计，仅2003-2017年，中国累计的基础设施投资规模就高达108万亿元。考虑一定的折旧率后，即使按1%的证券化比例计算，转化为REITs的规模也有望达到万亿级别。
2、基础设施还有较大增长空间：未来政策发力新基建，可选的底层资产会越来越丰富。我国每年新增的基建投资规模超过15万亿元，统计局亦测算，我国基础设施整体存量水平约相当于发达国家的30%，还有较大增长空间。随着产业政策逐步向新基建方向倾斜，包括5G通信设施、城市轨交、数据中心、特高压、新能源车充电设施等领域的投资，也有望为REITs提供新的可选资产。
3、基础设施项目收益较为稳定：很多成熟的基础设施，比如电力、水利、高速公路等项目，都有稳定的收入和现金流，适合作为REITs的底层资产。
公募REITs与普通公募基金有什么不同？ |
作为一名投资者，相信大家对常见的股票基金、债券基金、货币基金等并不陌生，或许已经有过购买经历。那么，公募REITs和普通的公募基金有什么不同呢？其实，公募REITs也是公募基金的一种，只不过在投资标的、发行定价以及市场波动等方面与其他公募基金产品有些不一样。
在投资标的方面，REITs是限定主要投资于不动产的基金。本次试点的基础设施包括仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区等，不包括住宅和商业地产。简单来说，基础设施公募REITs可以让投资者们用较少的资金参与到大型基建项目中，从而分享项目的基础收益和资产升值。
另外，和普通公募基金着重在二级市场交易不一样，公募REITs要求基金管理人参与到一级市场中，而且要主动履行项目日常运营管理的职责，以获得更好的回报。也就是说，投资者申购REITs份额后，基金管理人会代替他们对其所投资的项目进行监督和管理，从而让这个项目较好的运营起来，保障收益得以实现。
如何看待公募REITs的风险收益特征？ |
1、基础设施公募REITs具有普惠性：根据试点相关要求，基础设施公募REITs采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，是一种风险回报比中等的权益类投资品种，充分体现了普惠性。
2、基础设施公募REITs的配置价值较高：根据国际经验，公募REITs可以提供相对稳定的分红收益，其总的长期复合回报也相当可观。另外，公募REITs与股票、债券等其他金融资产关联性低，风险分散效果也较好，具有较高的配置价值。
3、试点政策的相关要求：我国本次公募REITs试点，主要聚焦重点地区的优质资产，并且试点政策强调，公募基础设施REITs试点“鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群等开展试点”，且项目应“具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力”。
4、试点项目聚焦优质资产：从以上要求看，前期试点的项目，相对来说会是存量资产中质量较好的一批，这将有助于基础设施类REITs产品的顺利发行和稳健运行。同时，在市场流动性相对充裕、整体资产收益率下行的大背景下，优质基础设施类资产可以为投资者提供更为合理、稳健的长期回报。
注：内容来自“上交所投教”官方网站。
风险提示：本文不代表任何投资建议；
市场有风险，基金投资须谨慎。